深圳“城中村”白石洲将要拆迁 15万深圳租客梦始之地消亡

皇冠报导:

(原标题:作别白石洲:15万深圳租客梦始之地消亡 一场城市迭代中的“非拆不可”)

新增建设用地已几乎不可能,存量土地成为深圳谋求发展的突破口。曾经承载着数以万计外来人口“深圳梦”的白石洲城中村,在深圳宏大的城市更新计划中,将成为历史

文 |《财经》特约作者 熊平平编辑 | 朱弢

2019年5月31日,房东的一纸通告,让陈海军一时不知所措,通告称整个白石洲北四村租客要全部清退,他们租住的房子将在2020年拆除,“这是政府定的,谁也改不了”。

来深圳打工十余年的陈海军,一直租住在白石洲,30平方米,2100元/月,突然的清退,意味着他要带着一家老小六口人重新寻找落脚地。

位于深南大道旁南北两侧的白石洲,地处关内最核心的地段,东邻华侨城世界之窗、欢乐谷,西与高新科技园仅隔一站地铁,周边华侨城房价每平方米15万元。核心地段加上低廉的房租,这片0.6平方公里的土地吸引了15万外来人口租住于此,是深圳最知名的“城中村”。

其实,白石洲北四村拆迁早在2014年就被列入深圳市一级规划,入手白石洲城市更新单元项目的是绿景地产,作为承揽多个“城中村”拆除重建项目的本土地产商,绿景地产经过与白石洲利益各方博弈,终于“搞惦”多数房东,清退公告标志着白石洲被拆迈出实质性一步。

曾经承载着数以万计外来人口“深圳梦”的白石洲,在深圳宏大的城市更新计划中,将成为历史。十五万租客的梦始之地这里熙熙攘攘的人群川流不息,沿街是各类衣食商铺,“活跃”是所有初来者对白石洲的第一印象。

从商铺后的巷子继续深入,白石洲的真面目才得以显现——数百幢楼房紧密相邻,楼与楼的距离只有数厘米,阳光照不进来,置身其中,犹如进入森林之中。

陈海军是生活在这里的15万人口之一。他二十来岁就从湖南耒阳老家来深圳谋生,2006年进入了沙河一家工厂工作,工厂宿舍安排在白石洲村村民的楼里,10平方米的小屋,6个员工挤在一起,“那时刚出来,能有地方住就不错了,没想着条件好不好”。

陈海军就这样一直在白石洲工作生活,从一无所有开始,慢慢有了积蓄,2010年结婚生子。婚后他在白石洲租了一间30平方米的两室一厅,父母、两个儿子再加上他们夫妻,一家六口居住,因为处在一楼,阳光差,三四月回暖天时潮湿阴冷,但租金便宜,早年1500元/月,近来逐渐涨到了2100元/月。

“两个孩子都在这屋里出生长大,一家人都在一起,也是一个完整的家。”陈海军告诉笔者,两居室非常狭小,厅内放置了一件旧沙发、一张饭桌和一张双层床,但屋内干净整洁,墙上贴满两个儿子的奖状,“我们在这里住了九年”。

一家六口人挤在白石洲,忍受艰苦条件,背后是一笔经济账:陈海军是滴滴司机,每天下午4点出门开车,直到第二天凌晨4点回家,一个月收入1.2万元,妻子在家附近的餐馆工作,每月工资3500元,父亲在做环卫工,也有3500元月收入。每月有近2万收入,加之村内物价便宜,刨去房租水电,一家人每月可存下近1.5万元。而在耒阳老家,一家人一年5万元都挣不到。

选择白石洲,陈海军、妻子、父亲都有工作,两个儿子都能在家门口上学,他们对未来充满希望——在耒阳县城买一套房,儿子初中可在县城上学,自己未来老了能住在城市。

大学毕业生陈萍2018年也搬进了白石洲。1993年出生的陈萍,大学就读武汉一所高校,2016年大学毕业后来深圳,在高新园一家互联网公司工作。刚毕业时租住在宝安中心附近的楼房,10多平方米的小房间,每月房租近3000元。

一年后,陈萍发现房租占工资比重过高,能攒下的钱极少,每天高峰通勤的时间成本也很高,她最终选择了来白石洲居住,仅用1500元月租,就能住上近20平方米的朝南房间,而且每天上班只需坐一站地铁或公交。

“虽有时觉得住在城中村不好听,但其实住着舒适便宜。”陈萍说,2018年底,她还自己花钱把房间重新装饰了一番。

入职三年,工作勤勉,2019年3月陈萍已经提升为经理,带领一支四人的小团队,薪水和待遇都有了大幅提升。她告诉笔者,希望过几年她能在深圳买下一套属于自己的房,定居深圳。

陈海军和陈萍是典型的“深漂一族”,白手来深,白石洲以廉价房租、便捷交通、低生活成本,成为他们栖居之所,也是他们深圳梦开始的地方:低学历的陈海军希望年轻时待在深圳多挣钱,供养两个孩子上大学,走出自己的阶层;高学历的陈萍则希望能走出老家县城,未来能在深圳扎下根,事业和人生获得更大的舞台。

白石洲内的楼栋水表。摄影/ 熊平平

万人被清租

“房子找好没?搬哪里去住了?”

“还没呢,都太贵了,难找。”

这是陈海军最近在村内每天碰见老友时的对话,租住了十年的白石洲,出门都是老朋友,过去见面彼此问问最近工作,但近来的寒暄大家都被作为是永远的告别——来自天南海北,因为租住在一起才认识。但他们清楚,一旦离开了白石洲,将各奔东西。

这一变化源于2019年7月1日房东的一纸告示:因新塘村被政府纳入城市更新改造,本楼已与开发商签订搬迁协议,现通知您于2019年9月1日前结清水电网络费用搬离本楼。

“刚看到告示时,我们还不太相信这么大的村子要全部清租。”陈海军告诉笔者,在他十多年的租住生涯中,有过多次村子要拆除的消息,但都没有走到清租这一步,在向房东确认后,房东口头回复住房已经与开发商签约,房子只能租到8月31日,9月1日将断水断电。”

第二天,陈海军得知清租通知不只是张贴在他所在村子,北四村大部分村民都收到房东强制退租信息,他意识到,这次清租是“来真的”。

从官方记录查看,白石洲的拆除颇为曲折,2014年,白石洲曾被列入《2014年深圳市城市更新单元计划第一批计划》,但在同年5月正式公布时缺席,其后又在7月第二批城市更新列表中重新出现,并对更新范围进行了调整和修改。

随后白石洲拆除重建进入快车道,2017年6月16日,深圳市规划和自然资源局网站发布《关于南山区沙河街道沙河五村城市更新单元规划(草案)的公示》:更新单元用地面积480148.0平方米,拆除用地面积459542.1平方米,开发建设用地面积303793.7平方米,计容积率建筑面积为3479550平方米。

2018年12月28日,深圳市规划国土委正式通过了上述规划草案,白石洲北四村的拆除重建计划有了法律授权,绿景集团成为白石洲拆除重建的主体。而查询规划,南白石洲未被列入拆除重建单元,而是列入了综合整治规划,由当地城管委牵头进行更新改造。

“企业和房东谈赔偿,多数本地房东同意了,房东就直接给我们下发清租令。”陈海军说,接到清租通知后,身边多数租客选择了离开白石洲。

2019年9月笔者走进白石洲北四村,村子已经搬离大半,昔日住满租客的楼都大门紧闭,透过窗户不见生活物件。

“搬到哪里的都有,少数搬到南白石洲村,一套房已经涨到了3500元每月。”陈海军说,而更多的租客搬到了更远的宝安区,或者龙华、龙岗。

搬离白石洲,对于家长工作的震荡是其一,而带给租客孩子的影响是最大的,或转入其他学校,或回农村老家,成为所有白石洲小孩未来的选择。

教育也一度成为外界对白石洲拆除最为猛烈的批评。多家媒体赴白石洲采访失学儿童,称拆除政策以牺牲儿童教学为代价。有艺术家还策划了一项行为艺术:在深圳与东莞的地界,一台挖掘机将数十个布娃娃从深圳铲到东莞,并重重地扔向地面,以表达深圳将这些外来务工家庭的儿童抛弃在城市发展之外。

面对舆论压力,绿景地产作出调整,对有孩子在深入学的家庭,最迟退租时间可延迟至2019年12月31日,绿景、租户、房东三方签订协议。如此,陈海军为两个孩子赢得了一学期的入学时间。

陈海军的两个孩子就读于城中村的民办小学南山星河学校,2019年9月1日开学时,孩子班上多名同学都转学了,多数回了老家。

陈海军也面临着艰难抉择,白石洲南村不仅租金高涨,更是一房难求,只能往关外宝安、龙岗等地搬家,但搬离后,受限于深圳教育政策,两个孩子学位难以跨区转入。

“我不可能住到宝安,每天送孩子来星河学校上学。”陈海军说,但他又不忍心让两个小孩回耒阳老家成为留守儿童,等他们上初中,年龄再长几岁,再放心让他们回去。

是非白石洲

白石洲,这座被称为“深漂第一站”的城中村,是数十万深圳人共同的记忆,他们在这里落脚,通过个人奋斗,再离开这里扎根深圳,当它即将被拆除重建时,引起了巨大的讨论,深圳本土各方力量介入其中,尝试影响政府的这一决策。

在官方政策语境中,由15万外来人口聚集起来的白石洲,一直作为“城中村”来被描述,是社会藏污纳垢、基层腐败发生的高发地。

对此,深圳本土戏剧家杨阡一直否认白石洲作为“城中村”的身份定义,他认为,“无论从形态还是实质,白石洲都不是一个村,是一个城,称其为‘城中城’更为恰当。”

杨阡是白石洲最早的观察者,早在2013年就在深圳双年展上创作了舞台剧《物恋白石洲》,该剧呈现了深圳城市化进程中资本对白石洲土地空间的争夺,“其实也预言了白石洲今天的结局”。

杨阡告诉笔者,官方一直以“村”来定义白石洲,即为了拆除白石洲建构合法性,城市不应该有村,城中村应该被城市化,潜移默化中,拆除白石洲就顺理成章。但问题的本质是,白石洲是一座由外来人口租住后自发形成的原生城市,区别于官方规划体制下的城市。

“如果我们否认原生城市,那就是否认外来人口对城市的定义权。”杨阡说,但深圳的发展与崛起,正是由数百万外来人口建设的,其中近80%的非户籍人口租住在深圳300多个城中村中,从这个角度理解,城中村是深圳人共有的城市记忆,是一笔文化遗产,不应该任由它悄无声息地被拆除消失。

“我跟深圳市政府说,如果你把城中村消灭了,你就把制造业消灭了。”深圳建筑师段鹏在研究了深圳多个城中村后发现,深圳的产业布局是围绕城中村展开的。作为生活成本洼地,所有企业家都愿意把工厂布置在城中村旁边,可以省下巨大的用工成本,从而推动产业发展。

据段鹏的研究,深圳的城中村从城市规划上是人口加密和空间加密的典型案例,有了高密度的人口,城市的效率就会大幅度提高,运营成本会降低,创新也会被催生。

杨阡的妻子马立安为了寻找白石洲的意义,曾多期邀请全球学者驻村,其中一位来自印度德里的人类学家在白石洲住了两个月,临走时,这位学者提出了两个问题:我不是特别懂为什么白石洲要被拆除?拆除后,白石洲十多万租客将会去哪儿?

针对城中村问题,深圳发改委一名官员早先正面回应了笔者,他坦承深圳城中村问题极为复杂,处理起来极为棘手,“原住民、政府和社会三者在城中村之间相互博弈,现在已经是当前城市发展中最大的内部结构性问题”。“深圳最大的住房保障,其实是由城中村在提供。如果政府要建立一个覆盖1000万左右人群的公共租赁市场,需要万亿级别的投入,但如果当时这些万亿资金用在住房上面,而不是花在产业的扶持培育、城市的基础设施建设的改善上面,深圳的发展又会是另一番天地。”

对于城中村曾经的贡献,该官员称,城中村建房的原住民也是得到了实惠,房租是一部分,而每一次的旧改都会诞生一批亿万富翁。

他将城中村比作硬币,有A面、B面,“它在一定时期是A面的东西大过B面,但是在现在这个历史时期,是B面的负面东西压过了正面的东西。”所谓的B面包括:城中村的空间格局会制约城市发展;基础设施不足会带来整个城市的影响,比如说原来城中村都是没有污水管埋在地下的,所以环境代价很大;滋生基层腐败,城中村违建带来巨大的黑恶势力,藏污纳垢,存在较大公共安全风险。

而拆了城中村,外来人口住哪里?深圳正逐渐加大公租房建设,计划“十三五”期间建设40万套公租房,承载的人口在150万-200万之间。

城中村的产权困境

拆迁白石洲,必须付出昂贵的代价,这一代价背后是深圳城中村的产权困境。

要理清白石洲的产权情况,必须梳理白石洲的历史和深圳土地政策脉络。中山大学社会学系副教授张永宏对白石洲的历史曾作过梳理和研究。据他介绍,1978年前,白石洲被划为国营沙河农场,隶属于国营光明农场,沙河农场规模远大于今天白石洲面积数倍,东到华侨城东,西到大沙河,北到北环大道,南到深圳湾,多达数十平方公里。1978年改革开放后,沙河农场转制,成立了沙河集团,沙河集团开始卖地,今天华侨城的地产、世界之窗、欢乐谷都是从沙河集团买下,而沙河的农民也不再种粮食,在巨大的租房需求下,改“种”房子。

与此同时,1992年成为深圳所有城中村发展史上极为关键一年,深圳在关内推行农村城市化,所有农村土地一律统转为国有土地,农民除了获得一笔货币补偿,村集体还会获得5%的发展用地以及宅基地。

因此,深圳各村成立股份公司,农民变股民。但由于沙河农场属于国营农场,难以获得和农民一样的股民身份和补偿权益,为此,白石洲原住民曾多年向各级政府反映情况,希望获得同等发展权益,这一问题直至2009年才得以解决。

尽管身份悬而未决,但在深圳高速发展的洪流中,白石洲原住民掀起了多轮建房高潮,各家先是拆掉瓦房老宅,在原址建设楼房,后来开始大规模侵占公共土地扩建、加高楼层,如此几轮大规模扩建,白石洲形成了今天千楼互相“牵手贴面”的局面。因为历史欠账,以及白石洲复杂的土地、房屋产权关系,在尝试多轮查处违法建筑无果的情况下,历届政府也只能选择默许原住民靠“种楼”获取房租收益的行为。

白石洲只是深圳城中村产权困境的一个缩影。

改革开放后,三来一补加工贸易产业在深圳快速发展,用地量剧增,为了解决这一问题,1992年深圳要求三个月内把全部关内土地城市化,时间短、政策粗、操作快,如此为深圳各村的征地补偿留下了巨大历史欠账,青苗赔偿、5%返还发展用地在很多村成为“糊涂账”。

尽管村里土地被划为国有,但政府一时难以开发建设,村民在利益没得到妥善保障的情况下,就自发侵占已被划为国有的用地建房,而且凡是违法侵占国有土地种房子的村集体都获得巨大发展,而守法村庄反而吃亏,如此也助推了更多原住民和村集体违法建房。

而深圳的房价也一路攀升,从2005年开始到2015年,十年时间房价增长十倍以上,而2015年深圳新房均价更是从2万元直奔5万元,2016年5月全市新房平均价格55871元每平方米,同比增长96%,其中中心区房价从4万元每平方米直接翻番达到8万元每平方米,个别高端楼盘每平方米已达10万元每平方米。

尽管城中村存在违法建筑,但现实是,土地在原住民手中,地上建筑物产权归原住民所有,而且房子也住满了人,要从原住民手中拿走这些地拆除重建,谈何容易。深圳迭代:非拆不可?

深圳没有增量土地并非是一个新话题。2005年,面对发展问题,深圳市政府列举出“四个难以为继”,首当其冲是“土地、空间有限,剩余可开发用地有限,按照传统的速度模式难以为继”。

其实自2001年以来,历届政府在研究深圳问题时,如何破解深圳土地空间发展窘境,一直是最根本的问题。

“深圳的市域面积1928平方公里,剔除生态用地就不到1000平方公里,现在可开发土地,总的大概就20平方公里,而成片的更少。”上述官员称。

在土地供给方面,广东省国土规划的2020年控制目标给深圳的限额是976平方公里,深圳从2015年-2020年五年内仅剩下8平方公里净增指标,而从此前五年统计平均来看,深圳每年均用地需求约11平方公里。

北京大学国家发展研究院教授周其仁和他的团队早前在对深圳土地问题研究时指出,深圳面临的一系列挑战中,比较紧迫的是这座城市的未建设用地已近于耗尽。对照毗邻深圳的香港,开埠170年,建成区面积只占全部土地面积的21%,不到深圳的47%的一半。内地城市中,北京建成区面积仅占全市总面积的8%,上海和广州则分别为13.5%和12.5%。

周其仁指出,“显然,深圳既没有外扩的空间,也不可能在现有城市框架内大幅度增加建设用地。要在未来的城市竞争中胜出,深圳必须找到新思路,寻求新的突破。”

新增建设用地已几乎不可能,存量土地成为深圳谋求发展的突破口,在这个背景下,城中村非拆不可。

但单纯查违拆除,并不能解决所有问题。

“所以后来深圳政府转入了城市更新,一种是综合整治,一种是推倒重来的旧城改造,此外还有一种是功能改造。”张永宏介绍,这三种模式,深圳探索出最成功的方式是推倒重来的旧城改造类城市更新。而旧城改造,通过市场化手段,既可以把遗留问题解决,又增加了土地,政府还完成了民生、公共交通工程,多方受益。“而村委会也想发财,相互一勾结,就把空地给了房地产商,行话叫只吃肉不啃骨头。”

针对这一情况,2009年深圳出台《城市更新办法》,确立了“城市更新单元规划”法律地位,即要求申请拆除重建类城市更新的“建设的用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%”,“城市更新单元内拟拆除重建范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%,拆迁范围原则上不得包括未建设用地”,等等门槛条件。

如此约束后,深圳的城中村改造便化解了开发商只吃肉不啃骨头的难题。张永宏介绍,深圳近年在推倒重建类城市更新过程中做得最成功的案例是华润进行的大冲村旧改。

大冲村与白石洲临近,位于白石洲的西侧,村内曾有各类建筑物1500多栋,总建筑面积100多万平方米,居住人口7万余人,2010年,华润置地与原住民签订了拆迁协议,有871户村民可以获得补偿,超过一半的户主拥有1000平方米的建筑面积以及大量的货币补偿。

“深圳所有的农民都看到大冲拆村后一夜暴富,个人与村集体资产增值,城市更新政策一下子就深入原住民的心,各个村都抢着要旧改,还有村民拉横幅要求旧改。”

如此,深圳市政府获得了城市更新的主动权,如今已成为深圳解决各种问题的重要抓手。

不同于内地由政府主导的城市更新,深圳的城市更新走的是一条市场化道路,由开发商作为主体,政府只是负责项目审批与研究。

在这一模式中,开发商通过市场化灵活的手段与原住民博弈,解决了过去城中村改造僵化局面,原住民与村集体都实现了资产升值,而政府通过支持房地产商做城中村改造,不仅获得政绩,产业商业用地、道路、学校、住宅等民生工程都获得保障。

而房地产的利益则通过提高容积率来得到了保证,白石洲项目容积率最后高达11.5。

按照要求,绿景地产须在2020年12月底之前与全部原住村民签订拆迁协议,才能最终成为白石洲项目的开发商。

(本文将刊于2020年1月20日出版的《财经》杂志)